Būsto nuomos sutartis: 10 punktų patikra prieš pasirašant

Prieš pasirašydami būsto nuomos sutartį patikrinkite ne tik nuomos kainą. Sutartyje turi būti aiškiai įvardyti mokėjimai, depozito grąžinimo tvarka, būsto būklė, remonto atsakomybė ir nutraukimo terminai. Žodiniai pažadai ginčo atveju įrodomi sunkiau, todėl svarbius susitarimus užrašykite sutartyje arba jos prieduose.

10 sutarties punktų kontrolinis sąrašas

1. Nuomotojas ir jo teisė išnuomoti būstą. Sutikrinkite nuomotojo tapatybę su asmens dokumentu. Paprašykite aktualaus Nekilnojamojo turto registro išrašo arba kito dokumento, patvirtinančio nuosavybę. Jei sutartį pasirašo atstovas, patikrinkite jo įgaliojimą. Kai būstas turi kelis savininkus, išsiaiškinkite, ar yra visų reikalingas sutikimas.

2. Tikslus nuomos objektas. Įrašykite adresą, unikalų numerį, nuomojamas patalpas, parkavimo vietą, sandėliuką ir kitus perduodamus objektus. Jei dalis patalpų lieka nuomotojo žinioje, tai taip pat turi būti nurodyta.

3. Sutarties terminas. Pažymėkite, ar sutartis terminuota, ar neterminuota, kada ji įsigalioja ir kada perduodami raktai. Atskirai aptarkite, ar pasibaigus terminui sutartis pratęsiama automatiškai ir prieš kiek laiko reikia pranešti apie nepratęsimą.

4. Nuomos mokestis. Nurodykite tikslią sumą, mokėjimo dieną, sąskaitą ir mokėjimo paskirtį. Sutartyje turi būti paaiškinta, ar nuomotojas gali keisti kainą, kaip dažnai ir prieš kiek laiko privalo apie tai pranešti. Venkite nuostatos, leidžiančios kainą keisti bet kada be aiškių kriterijų.

5. Depozitas. Įrašykite jo sumą, sumokėjimo datą, paskirtį ir grąžinimo terminą. Sutartyje išvardykite, kokias konkrečias skolas ar žalą galima išskaičiuoti. Depozitas neturėtų būti automatiškai laikomas paskutinio mėnesio nuomos mokesčiu, nebent šalys tai aiškiai susitarė raštu.

6. Komunaliniai ir kiti mokesčiai. Atskirai įvardykite elektrą, vandenį, šildymą, dujas, internetą, administravimo, atliekų, parkavimo ir kitus mokesčius. Susitarkite, kas gauna sąskaitas, iki kada nuomininkas jas apmoka ir kaip pateikiami apmokėjimo įrodymai. Patikrinkite, ar iki perdavimo dienos nėra ankstesnių skolų.

7. Būsto būklė ir inventorius. Sutarties priede surašykite baldus, buitinę techniką, defektus, raktų skaičių ir skaitiklių rodmenis. Padarykite datuotas nuotraukas ar vaizdo įrašą ir pasirūpinkite, kad abi šalys patvirtintų, jog ši medžiaga yra perdavimo–priėmimo akto dalis. Šie įrodymai padeda aiškiau nustatyti atsakomybę už žalą, jei grąžinant būstą kyla ginčas dėl sugadinto turto.

8. Remontas ir gedimai. Apibrėžkite, kas šalina avarinius gedimus, kas apmoka smulkius darbus ir kaip pranešama apie problemą. Nuostata, pagal kurią nuomininkas atsako už visus gedimus nepriklausomai nuo jų priežasties, gali sukelti ginčą dėl natūralaus nusidėvėjimo ar paslėptų trūkumų.

9. Naudojimosi taisyklės. Aptarkite gyventojų skaičių, augintinius, rūkymą, būsto deklaravimą, subnuomą ir nuomotojo apsilankymus. Sutartyje verta nustatyti, prieš kiek laiko nuomotojas turi įspėti apie planuojamą apžiūrą, išskyrus tikras avarines situacijas.

10. Nutraukimas ir būsto grąžinimas. Įrašykite pranešimo terminą, pranešimo formą, galimas netesybas ir galutinio atsiskaitymo tvarką. Sąlyga „depozitas negrąžinamas išsikrausčius anksčiau“ turėtų būti įvertinta kartu su kitomis nutraukimo nuostatomis, o ne priimta kaip savaime suprantama taisyklė.

Kaip susitarti dėl depozito grąžinimo

Depozitas yra šalių sutartas prievolių užtikrinimas, todėl ypač svarbi tiksli sutarties formuluotė. Jo sumokėjimą patvirtinkite bankiniu pavedimu arba pasirašytu pinigų priėmimo dokumentu.

Aiški nuostata gali skambėti taip: „Nuomotojas grąžina depozitą per 10 darbo dienų nuo būsto grąžinimo, galutinio perdavimo–priėmimo akto pasirašymo ir žinomų sąskaitų apmokėjimo. Išskaitos pagrindžiamos sąskaitomis, darbų dokumentais arba kitu žalos dydį patvirtinančiu įrodymu.“

Praktiškai galimi trys scenarijai:

• Jei nėra skolų ir naujos žalos, grąžinamas visas depozitas sutartyje nustatytu terminu.
• Jei liko neapmokėtų sąskaitų, išskaičiuojama pagrįsta jų suma, o likutis grąžinamas. Dar negautoms sąskaitoms verta numatyti atskirą galutinio perskaičiavimo terminą.
• Jei nustatyta žala, akte aprašomas konkretus pažeidimas ir pridedamos nuotraukos. Įprastas nusidėvėjimas neturėtų būti sutapatinamas su nuomininko padaryta žala.

Nuomotojo teiginys, kad depozitas „sunaudotas remontui“, savaime neparodo nuomininko atsakomybės. Reikšminga būklė perdavimo ir grąžinimo metu, defekto priežastis, sutarties sąlygos bei žalos dydį pagrindžiantys dokumentai.

Perdavimo–priėmimo akto pavyzdys

Aktą pasirašykite du kartus: įsikraustydami ir grąžindami būstą. Paprastas šablonas gali būti toks:

Būsto perdavimo–priėmimo aktas
Data ir vieta: _
Sutarties šalys:
Būsto adresas ir unikalus numeris: _
Perduotų raktų skaičius:
Elektros skaitiklio rodmuo: _
Šalto ir karšto vandens rodmenys:
Dujų ar šilumos skaitiklio rodmuo: _
Baldai ir technika, jų būklė:
Matomi defektai: _
Pridedamų nuotraukų skaičius arba nuoroda į failus:
Neatlikti darbai ir jų terminas: _
Nuomotojo parašas:
Nuomininko parašas: ____

Nuotraukose užfiksuokite grindis, sienas, langus, santechniką, baldus ir veikiančią techniką. Failus saugokite taip, kad išliktų jų data, o nuoroda ar priedų sąrašas būtų susietas su aktu.

Nutraukimo sąlygos turi apimti keturis scenarijus

Sutartyje atskirkite nuomininko išėjimą savo noru, sutarties pažeidimą, termino pabaigą ir nenugalimos ar objektyvios kliūties situacijas. Kiekvienam scenarijui turi būti nurodyta pranešimo forma, terminas, mokėjimai ir raktų perdavimo diena.

Kai nuomininkas nori išsikelti anksčiau

Patikrinkite, kiek laiko prieš išsikraustymą reikia pranešti ir ar numatytos netesybos. Pranešimą siųskite sutartyje įvardytu kanalu, pavyzdžiui, registruotu laišku arba el. paštu, kurio gavimą galima įrodyti. Vien pokalbio telefonu gali nepakakti.

Kai viena šalis nevykdo sutarties

Sutartyje verta numatyti rašytinį įspėjimą ir protingą terminą pažeidimui pašalinti, jei pažeidimą įmanoma ištaisyti. Nuomos nemokėjimas, būsto gadinimas ar esminis naudojimo taisyklių pažeidimas gali turėti kitokias pasekmes nei nedidelis pavėluotas mokėjimas.

Nuomotojas neturėtų savavališkai keisti spynų, išnešti daiktų ar atjungti paslaugų vien dėl kilusio ginčo. Jei šalys nesusitaria dėl išsikraustymo ar skolos, priverstinis reikalavimų įgyvendinimas turi vykti teisėta tvarka.

Civilinio kodekso nuostatos ir oficialūs patikrinimai

Gyvenamųjų patalpų nuomai aktualios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso šeštosios knygos nuostatos, ypač gyvenamosios patalpos nuomą reglamentuojantys 6.576 ir tolesni straipsniai. Sutarties formai, jos turiniui, šalių pareigoms ir nutraukimui taikomos ne vieno, o kelių straipsnių taisyklės.

Aktualią suvestinę redakciją tikrinkite Teisės aktų registre arba e. Seimo teisės aktų paieškoje. Nuosavybės ir registravimo klausimams naudinga Registrų centro informacija, o gyvenamosios vietos deklaravimo tvarką skelbia Elektroniniai valdžios vartai.

Ilgesnės trukmės, didelės vertės ar neįprastų sąlygų sutartį verta prieš pasirašant parodyti teisininkui. Šis kontrolinis sąrašas yra bendro pobūdžio informacija: konkretaus ginčo vertinimas priklauso nuo sutarties teksto, faktinių aplinkybių ir tuo metu galiojančios teisės redakcijos.

Šaltinis: Editorial research